Posts
Trong
số những tranh chấp về hợp đồng dân sự mà Tòa án giải quyết thì “tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là loại tranh chấp phổ biến nhất hiện
nay. Tuy nhiên khi có tranh chấp phát sinh những hợp đồng chuyển nhượng thường
bị tuyên vô hiệu do mắc một số lỗi cơ bản như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất không được chứng thực hoặc công chứng tại cơ quan có thẩm quyền
(thường được gọi là hợp đồng bằng “giấy tay”); thiếu sự định đoạt của đồng sở hữu;
hợp đồng giả tạo; diện tích đất chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhân;
thiếu các điều kiện nhận chuyển nhượng…Bài viết này tác giả sẽ đi sâu phân
tích trường hợp vô hiệu phổ biến nhất hiện
nay.
Hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức –
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy tay”
Theo
quy định tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 thì : “2. Hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo
quy định của pháp luật.”Theo quy định tại
Khoản 2 Điều 122 Bộ luật Dân sự quy định về Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
thì : “Hình thức giao dịch dân sự là điều
kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.” Điều
127 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Giao dịch
dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật
này thì vô hiệu”.
Như vậy việc các bên tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất bằng “giấy tay” là không tuân thủ quy định về mặt hình thức và hợp
đồng sẽ đứng trước “nguy cơ” bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp phát sinh. Theo
quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều
kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của
một hoặc các bên, Toà án, cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khác quyết định
buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn;
quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.” Điều đó có nghĩa
là một hợp đồng do vi phạm về mặt hình thức thì khi bị tranh chấp sẽ không bị
Tòa án tuyên vô hiệu ngay mà Tòa phải ra Quyết định buộc các bên đến cơ quan có
thẩm quyền thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng, thời
hạn mà Tòa án yêu cầu là 01 tháng theo quy định tại đoạn 2 điểm b, tiểu mục 2,
mục 2, phần I Nghị quyết 03/2003/NQ-HĐTP.
Quá thời hạn trên mà các bên không thực hiện thì Tòa án sẽ tuyên hợp
đồng vô hiệu vì vi phạm quy định về mặt hình thức. Tuy nhiên, một vấn đề mà thực
tiễn đang xảy ra là khi có tranh chấp, Tòa án đã ra quyết định buộc các đương sự
hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng nhưng việc này hầu như là không thể thực
hiện được vì nếu có một bên đã muốn được Tòa tuyên vô hiệu thì sẽ không hợp tác
trong việc hoàn thiện hợp đồng. Như vậy việc Tòa ban hành quyết định để buộc
các bên hoàn thiện hợp đồng là thừa ?
Theo tác giả thì việc này không thừa mà đó là việc làm cần thiết để
xác định lỗi của các bên làm cho hợp đồng bị vô hiệu. Thông thường khi có quyết
định của Tòa thì bên yêu cầu tuyên vô hiệu sẽ không hợp tác với bên còn lại để
hoàn thiện hợp đồng, mặc dù bên kia có yêu cầu. Vì vậy khi xác định lỗi dẫn đến
việc hợp đồng vô hiệu thì Tòa án cần lấy đó làm cơ sở để kết luận lỗi dẫn đến việc
làm hợp đồng vô hiệu để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Theo quan điểm của tác giả thì bên không thực hiện việc hoàn thiện
hợp đồng là bên có lỗi dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu, bởi lẽ ngay từ đầu hai
bên đều tự nguyện và có ý chí ký kết hợp đồng nhưng vì những lý do khác nhau
nên chưa hoàn thiện về mặt hình thức, khi tranh chấp xảy ra, Tòa án đã cho các
bên 30 ngày để hoàn thiện hình thức hợp đồng nhưng một bên lại không có thiện
chí thực hiện, như vậy bên không thực hiện phải bồi thường cho bên còn lại những
thiệt hại phát sinh do việc hợp đồng bị vô hiệu.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì hậu quả
như thế nào?
Khoản 2, Điều 137 Bộ luật Dân sự quy định: “2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng
ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện
vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi
tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại
phải bồi thường”. Như vậy nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì bên chuyển nhượng
trả lại tiền cho bên nhận chuyển nhượng và người lại bên nhận chuyển nhượng sẽ
trả lại đất cho bên chuyển nhượng đồng thời, theo như nguyên văn điều luật thì
các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, điều đó đồng nghĩa với việc nếu
bên nhận chuyển nhượng đã sử dụng đất như trồng cây, xây nhà ở, xây dựng các
công trình kiên cố … thì phải chuyển đi? Trên thực tiễn thì các Tòa án khi giải
quyết vấn đề này thường không yêu cầu bên nhận chuyển nhượng phải di chuyển những
tài sản gắn liền với đất vì việc này gây thiệt hại đến quyền lợi của bên nhận
chuyển nhượng và lãng phí tài sản của công dân nên Tòa để cho các bên tự thỏa
thuận hoặc không thỏa thuận được thì sẽ tuyên buộc bên chuyển nhượng phải trả
cho bên nhận chuyển nhượng giá trị tài sản đã được hình thành sau khi nhận chuyển
nhượng. Theo tác giả việc Tòa giải quyết như vậy là hoàn toàn phù hợp vì bên
chuyển nhượng đã có ý chỉ chuyển nhượng và đã giao cho bên nhận chuyển nhượng
phần đất chuyển nhượng, đồng thời khi bên nhận chuyển nhượng trồng cây, xây dựng
thì bên chuyển nhượng đã không có hành vi phản đối phải thanh toán những giá trị
mà bên nhận chuyển nhượng đã tạo ra.
Bên canh đó, thông thường thì giá trị quyền sử dụng đất sẽ tăng theo
thời gian nên giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm tranh chấp thường cao hơn
giá tại thời điểm chuyển nhượng, phần chênh lệch này cũng được xem là phần thiệt
hại do hợp đồng vô hiệu gây ra theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3.c mục 2, phần II
Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP “c.3. Xác định
thiệt hại.
- Khi tuyên bố hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:
…
Trong trường hợp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận
khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại
quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại
còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên
thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các
thiệt hại khác, nếu có.” Đây là một cơ sở để bên
nhận chuyển nhượng yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường khi hợp đồng bị vô hiệu
nếu như giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm giải quyết tranh chấp cao hơn
giá trị khi ký kết hợp đồng, nhưng với điều kiện là bên nhận chuyển nhượng phải
chứng minh được lỗi làm hợp đồng vô hiệu là do bên chuyển nhượng.
Ngoài ra, việc tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu do vi phạm hình thức vẫn còn vướng về những quy định về “thời hiệu khởi kiện”,
vấn đề này tác giả sẽ đề cập trong một bài viết khác.
Qua bài viết này tác giả muốn gửi một thông điệp đến quý độc giả
là: Dù hợp đồng vi phạm về hình thức nhưng không đương nhiên vô hiệu và không hẳn
là sẽ bị tuyên vô hiệu, bên cạnh đó cho dù có bị tuyên vô hiệu thì bên bị thiệt
hại cũng có những cơ sở để yêu cầu bên còn lại bồi thường chứ không chỉ đơn thuần
là chỉ trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Một số trường hợp khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
các bên thường ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng được công chứng, chứng thực
thấp hợn giá thực tế. Để làm điều này các bên sẽ ký với nhau hai bản hợp đồng
theo hai giá khác nhau, một bản được công chứng chứng thực (hợp đồng chính) và
một bản “giấy tay”(hợp đồng phụ). Khi một bên muốn tuyên vô hiệu hợp đồng thì họ
sẽ căn cứ vào Điều 129 để tuyên vô hiệu hợp đồng chính, điều này hoàn toàn thực
hiện được, tuy nhiên vẫn còn bản hợp đồng phụ chưa bị tuyên vô hiệu,
0 comments:
Post a Comment